1040、利用假设开发法估价,会使评估价值偏高的情形是-2021年度重庆市会计人员继续教育网在线培训会计考试参考答案

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1040、利用假设开发法估价,会使评估价值偏高的情形是

A、后续开发建设的必要支出大的

B、后续开发建设的应得利润大的

C、开发完成后的房地产价值大的

D、开发期长的

正确答案:C

答案解析:本题考查假设开发法。假设开发法最基本的公式为:开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。开发完成后的房地产价值大,则会使评估价值偏高。

1044、某物业管理区域由5万平方米住宅和8万平方米商业物业组成,拟选择一家物业服务企业实施物业管理,该区域选聘一物业服务企业应采用的方式是()。

A、招投标

B、招投标为主,协商议价为辅

C、协商议价为主,招投标为辅

D、招投标和直接委托相结合

正确答案:A

答案解析:本题考查物业管理招投标的条件。必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目可采取招投标方式,也可采取其他方式。

1047、商品住宅首期住宅专项维修资金的最迟交存时间是()。

A、签订房屋买卖合同时

B、订立商品房预售合同后的第3天

C、办理房屋入住手续时

D、领取房屋权属证书时

正确答案:C

答案解析:本题考查住宅专项维修资金的交存方式。商品住宅的业主应在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

1039、可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于()。

A、可比实例正常价格

B、估价对象市场价格

C、可比实例比较价格

D、估价对象比较价格

正确答案:A,考试助理薇Xin:go2learn_net

答案解析:本题考查对可比实例成交价格进行处理。可比实例的成交价格是实际发生的,它可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的,所以可比实例的成交价格如果是不正常的,则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理,称为交易情况修正。

房地产投资的利率风险给投资者带来的损失主要表现为()。

A、造成房地产实际价值的损失

B、加大投资者的债务负担

C、加大房地产供给竞争而压低房价

D、抑制房地产市场需求导致房地产价格下降

E、加大了获取贷款的难度导致资金短缺

正确答案:ABD

答案解析:本题考查房地产投资风险的类型。利率风险是指由于市场利率上升给投资者带来的损失。利率上升会对房地产投资者产生两方面的不利影响:一是导致房地产实际价值的折损。二是加大投资者的债务负担,增加财务费用。另外,利率上升还会抑制房地产市场需求,导致房地产价格下降。

下列房地产中,不得发布房地产销售广告的有()。

A、已取得预售许可证但尚未竣工的商品房

B、在集体所有的土地上建设的房屋

C、司法机关决定查封的房地产

D、产权人自住的具有合法产权的住宅

E、依法设有抵押的房地产

正确答案:BC

答案解析:本题考查房地产广告有关管理规定。不得发布广告的房地产主要有:(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。(3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(4)预售房地产,但未取得该项目预售许可证的。(5)权属有争议的。(6)违反国家有关规定建设的。(7)不符合工程质量标准,经验收不合格的。(8)法律、行政法规规定禁止

1041、房地产开发企业将利润最大化作为项目销售目标时,价格策略制定的基本思路是()。

A、在合法原则下尽量提高单位产品销售价格

B、在保本原则下制定能实现最大销售量的价格

C、制定能实现销售价格和销售规模之间均衡的合理价格

D、尽量提高单位产品销售价格,同时增加促销的投入

正确答案:C,好医生帮手薇信:[go2learn_net]

答案解析:本题考查房地产定价目标。利润最大化目标即房地产开发企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化目标不是指企业要制定最高单价,也不是将房地产开发项目的开发规模最大化。根据经济学原理,利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。

下列房地产凭证中,属于房地产证券的有()。

A、房地产上市公司股票

B、房地产他项权利证明

C、商品房预售许可证

D、房地产企业债券

E、地方政府土地储备专项债券

正确答案:ADE

答案解析:本题考查房地产证券业务。房地产证券主要包括房地产股票和房地产债券,选项E属于房地产政府债券,即是房地产债券。

1043、将商品促销活动分为直接促销和间接促销,其中的直接促销是指()。

A、广告促销

B、人员促销

C、营业推广促销

D、公共关系促销

正确答案:B

答案解析:本题考查房地产促销方式。人员促销是房地产销售人员直接与潜在消费者接触、洽谈,将有关房地产开发企业、产品及其服务的相关信息传递给消费者,促使其购买的一种促销活动,是直接促销方式。

1037、我国从事专业房地产估价的人员应是()。

A、评估师

B、注册房地产评估师

C、不动产估价师

D、专业房地产评估人

正确答案:B

答案解析:本题考查房地产估价。目前在我国,专业房地产估价不是任何单位和个人都可以从事的,只能由具有房地产估价资质的专业机构(房地产估价机构)和具有房地产估价资格的专业人员(注册房地产估价师)来完成。